A l’instar des catégories traditionnelles de baux immobiliers, la location de salles peut également donner lieue au paiement par le locataire d’un dépôt de garantie, communément dénommé à tort « caution ». Toutefois, et cette fois-ci, contrairement à ce qui se fait dans le cadre des baux classiques où tout est méticuleusement régi par la loi, ici la fixation du montant d’un tel dépôt de garantie est libre. Comment dès lors déterminer raisonnablement le corpus de celui-ci sans tomber dans les travers de l’abus manifeste ? Le point.
A quoi sert la « caution » ou le « dépôt de garantie » dans le cadre d’un contrat de location de salle ?
Qu’il soit stipulé dans le cadre des baux immobiliers classiques (location de logement vide ou meublé, location de local commercial ou professionnel en général, location de terrain etc.) ou dans le cadre d’une location de salle, le dépôt de garantie a deux principales finalités pour le bailleur au profit duquel il est institué :
- Lui garantir d’une part l’exécution sans anicroches des obligations essentielles de son locataire, autrement dit le paiement des loyers et des charges locatives principalement ;
- Et d’autre part, le garantir cette fois-ci contre l’éventualité d’une dégradation des lieux loués ainsi que des équipements y afférents à l’issue du contrat de location.
A ces égards, deux situations sont donc envisageables au terme du contrat de location :
– Première hypothèse : lors de l’état des lieux de sortie, c’est-à-dire au moment où le preneur libère les locaux, les parties se rendent compte que certaines dégradations sont survenues. A ce moment là, le bailleur aura légitimement et légalement le droit de retenir sur le montant du dépôt de garantie la facture finale des réparations qu’il aura dû effectuer pour remettre les lieux ou les équipements en leurs états initiaux. Évidemment, s’il reste un reliquat, celui-ci devra être restitué au locataire.
Si par contre l’état des lieux final démontre qu’aucune dégradation n’est intervenue lors de l’occupation des lieux par le locataire, le bailleur devra restituer à ce dernier (dans le cadre d’une location classique) la totalité de la somme qui lui a été remise à titre de caution dans un délai maximum de 1 mois après l’échéance du contrat de location (règlementation en vigueur depuis le 27 mars 2014. Pour les contrats conclus avant cette date, le délai est de 2 mois). S’agissant des locations de salle, ce délai de restitution n’est pas encadré légalement. De ce fait, tout dépendra des stipulations contractuelles auxquelles auront consenties les parties. En pratique, il dépasse cependant rarement les 48h.
– Deuxième hypothèse : à l’échéance du contrat de location, le locataire ne s’est pas encore acquitté de la totalité du montant des loyers. A ce moment là, le bailleur sera en droit de retenir la caution au-delà du délai contractuel de restitution jusqu’à ce qu’il soit complètement désintéressé.
Notons que cette dernière hypothèse trouve cependant rarement matière à application dans le cadre spécifique des locations de salle car usuellement, le montant total du loyer est acquitté par le locataire au moment de la signature du contrat et de la remise des clés.
Comment fixer le montant de son dépôt de garantie quand on est loueur de salles ?
Ainsi que nous l’avions mentionné dans nos propos introductifs, la fixation du montant du dépôt de garantie est pour l’heure totalement libre s’agissant spécifiquement du contrat de location de salles. Dès lors comment s’y prendre pour en déterminer, sans abus, le corpus ?
En réalité, tout dépend de deux facteurs: le type de salle que vous comptez mettre en location et le type de police d’assurance que vous comptez exiger du preneur. En effet, ainsi qu’on l’a dit une fois de plus, le but essentiel d’un dépôt de garantie est de vous garantir contre les éventuelles dégradations par le locataire ou ses convives tant des locaux eux-mêmes que des équipements qui y sont installés Lorsque le contrat de location est assorti d’une assurance location de salle (prise en charge à votre guise soit par vous-même en tant que bailleur, soit par votre locataire), l’on pense la plupart du temps que le dépôt de garantie serait a priori inutile et donc abusif. Faux : en effet, tout dépend de ce que la police d’assurance en question accepte de couvrir en réalité. Généralement, les assurances location de salle couvrent, outre la responsabilité civile du locataire (c’est-à-dire ses agissements fautifs ou ceux de ses convives), les dommages électriques, les éventuels dégâts des eaux, les risques d’incendie et même dans certains cas les risques d’attentats. Toutefois, ce que les gens ignorent la plupart du temps, c’est que d’une part les assurances plafonnent souvent le montant de leur couverture de risques. Ainsi, il se peut que bien que couvert par une police, vous risquez dès lors de ne pas être intégralement dédommagé en cas de sinistre. D’autre part, les assurances excluent parfois certains types de risques de leurs polices (ex : le vol). D’où dès lors l’intérêt du dépôt de garantie : en effet, en pareille hypothèse, il vous sera alors possible de défalquer sur le montant de la caution le reliquat de vos préjudices non dédommagés.
Ce premier facteur devra par la suite être conjugué avec un deuxième, le type de salle que vous comptez mettre en location : salle de mariage, pour séminaire, de réception etc. En effet, selon le type de salle, vos investissements diffèreront, et par voie de conséquence vos risques également donc. Ainsi, pour une salle nantie d’un équipement high-tech (ex : vidéoprojecteur, écrans plasma géants, ordinateurs etc.), il vaudrait mieux prévoir une caution assez conséquente. Dans le cas contraire, consentez à la réduire.
Montant des cautions : ordre d’idée
En pratique, les dépôts de garantie oscillent selon le type de salle ainsi que des équipements qui l’ornent dans une fourchette comprise entre 1000 euros et 3000 euros. Pensez toutefois à modérer vos exigences en la matière lorsque le client dispose d’une assurance location salle (qui coûte entre 150 à 300 euros) si vous voulez faire prospérer votre business…
